Trh s byty se odtrhává od české reality. Mám velkou víru v generaci Z, říká expert na bydlení
Za poslední rok se Praha stala městem s nejvíce nedostupným bydlením v Evropě. Podle Václava Orcígra z Arniky tento problém nevyřeší pouze podpora developerské výstavby – ačkoliv to často zaznívá.
Václav Orcígr z organizace Arnika | foto Michal Čížek, Hrot24
Nejdražší evropská metropole k bydlení? Zapomeňte na Londýn, Curych či Paříž. Město, které vede ve všech ukazatelích (ne)dostupnosti bydlení, je Praha. K pořízení bytu o rozloze 75 metrů čtverečních v české metropoli potřebuje člověk více než 25 průměrných čistých ročních platů. Nesměl by ale utratit jedinou korunu navíc.
Bydlení v hlavním městě se tak stává nedostupným pro stále více lidí – a Praha navíc „předběhla“ ostatní evropské metropole. Tato situace se neustále zhoršuje. Za posledních pět let vyskočila cena pražských bytů o 50 procent, nájmy pak podražily o 30 procent. Průměrná hrubá mzda přitom za stejné období vzrostla pouze o 21 procent. Kvůli inflaci si ale lidé reálně vydělali méně.
Na bydlení v Praze tak přestává mít i střední třída, upozorňuje Václav Orcígr z neziskové organizace Arnika. Ta v nedávné době představila publikaci nazvanou Pražská bytová krize: perspektivy a souvislosti. V ní varuje například před další suburbanizací či snahami soukromého sektoru udržet ceny bydlení na co nejvyšší úrovni. „Domnívám se, že se bytový sektor bude čím dál tím víc odtrhávat od české reality,“ říká v rozhovoru Orcígr.
Statistiky to prokazují. A myslím si, že to může ukázat i žitá zkušenost mé generace, tedy mileniálů. Jsou tam totiž dobře vidět důsledky porevoluční privatizace. Ta se mileniálům vyhnula, pokud tak nemají v rodině vlastníky bytů, dosahují na vlastní bydlení jen velmi složitě. Ale samozřejmě nejde jen o ně – ztrátou bydlení jsou ohroženi také senioři nebo samoživitelé. Dnešní krize je bezprecedentní a čísla ukazují, že v mezinárodním srovnání jsme na tom opravdu velmi špatně.
Co tak čeká generaci Z a další mladé lidi?
V naší publikaci se snažíme ukazovat některá rizika, která v kontextu bydlení hrozí v Praze do budoucna. Už v tuto chvíli je jasné, že realitní sektor se bude o něco více orientovat na nájemní bydlení. I z toho důvodu, že kupní síla lidí reálně přestává stačit, respektive vystačí třeba jen na menší byty, které dnes tvoří – vzhledem k cenám – významnou část poptávky po bydlení.
Nárůst podílu nájemního bydlení ale může vést k dalším skokům v cenách a nafukování realitního sektoru. Ve chvíli, kdy příslušníci mladší generace nevlastní žádnou nemovitost, bude jim hrozit, že se budou muset odstěhovat buď na periferii města, nebo úplně pryč z Prahy.
Takže v Praze podle vás zůstanou jen investoři, bohatí lidé a ti, kteří byt zdědili?
To je složitá otázka. V oblasti bydlení se dlouhodobě potýkáme s nedostatkem dat. Třeba nevíme, kolik tu je takzvaných investičních bytů, které jste nepřímo zmínil. Nevíme ani zcela přesně, jací obyvatelé v Praze přibývají. Lze ale předpokládat, že jde o lidi, kteří na bydlení v hlavním městě prostě mají peníze.
To jde přičítat třeba globalizačním tendencím. V Praze vznikají mezinárodní huby nebo se zde otevírají pobočky velkých korporací. Samozřejmě v absolutních číslech nejsou ceny v Praze tak vysoké, například ve srovnání s Londýnem nebo Paříží. Bydlení je drahé hlavně s ohledem na české platy. Domnívám se, že můžeme očekávat další korporatizaci bytového sektoru, který se bude čím dál tím víc odtrhávat od české reality.
To znamená, že právě příliv mezinárodních peněz zdražuje Pražanům bydlení a bude tomu tak i v budoucnu, protože Praha je prostě pro investory zajímavá?
To je jedna z možných dedukcí, která se nabízí. My jsme s ní v naší analýze přímo nepracovali. Snažili jsme se aspoň obecně ukázat provázanosti realitního sektoru a dostupnosti bydlení s globálními finančními toky.
Češi jsou národem, který stále většinově bydlí ve vlastním. Příští generace na to tedy mohou zapomenout?
Pokud byt nebo dům nezdědí po svých rodičích, pak spíše ano. Můžou si na něj samozřejmě sami vydělat, ale takových lidí bude stále méně.
Takže se v tomto ohledu přiblížíme západní Evropě.
Jak se to vezme. V západní Evropě je vlastnická kultura skutečně menší, ale to je zapříčiněno i třeba tím, že mají tamní nájemníci často mnohem lepší podmínky než ti naši. Ať už jde o ceny samotné, nebo o větší jistoty, které jim pronajímatelé zaručují. Navíc je tam bytový trh mnohdy více diverzifikovaný. Velkou roli mohou hrát třeba družstva nebo spolky. Kolektivní vlastnictví ale v Česku téměř neexistuje.
Vaši novou publikaci jste vydali pět let po té předchozí. Co se od té doby v Praze změnilo?
V tomto srovnání jdou dobře pozorovat paradoxy toho, co se začalo dít na pražské politické scéně a jak se vyvinula situace na bytovém trhu. První analýzu jsme vydávali zhruba půl roku poté, co začal vládnout Zdeněk Hřib (Piráti), náměstkem pro územní rozvoj se pak stal Petr Hlaváček (dnes STAN, tehdy TOP 09).
My si myslíme, že řada politik, se kterými Hlaváček začal, je v jádru správných a vycházejí z mezinárodní praxe. Jde například o založení Pražské developerské společnosti (PDS) nebo metodiku kontribucí investorů. Jsou to dobré kroky, jen jejich zavádění je pomalé – a ambice nízké. Například u proměny Nákladového nádraží Žižkov budou příspěvky investorů zhruba poloviční oproti očekávaným výdajům, což považujeme za nedostatečné.
Stále se ale potýkáme s dlouhodobými dopady deregulace a privatizace. A jakékoliv myšlenky, které jdou proti principu neregulovaného trhu, jsou považovány za socialistické a provází je významné stigma. Teď, když město vede ODS, se v porevolučních tradicích pokračuje. Soukromý sektor je navíc silnější než kdy dřív, což je dáno tím, že Praha vlastní poměrně málo nemovitostí a klíčových pozemků. Regulace se navíc často bere jako sprosté slovo. Vyjednat politický konsenzus je takřka nadlidský úkol.
Jak tedy současné vedení Prahy nahlíží na problém nedostupného bydlení? Spolupracuje s vámi?
V podstatě se stalo to, že se změnou politické reprezentace ustala jakákoliv spolupráce. Každopádně my působíme spíše jako watchdogová organizace, takže se často kriticky vyjadřujeme ke krokům vedení města. A to samozřejmě vede k tomu, že se pak s námi Praha nechce bavit.
Například je podle nás politickým oxymoronem, že oblast sociálního bydlení má v současné době v gesci ODS. Nedává to smysl. Sociální byty se teď přidělují méně a hrozí další zvýšení prahu, jak na ně dosáhnout. V tomto ohledu se situace těch, kteří jsou reálně ohroženi ztrátou bydlení, zhoršila. Co se týče primátora Bohuslava Svobody (ODS), u něj se objevují velmi oprávněné pochybnosti o tom, zda je vůbec schopný řídit hlavní město.
Praha letos vynaloží asi 50 miliard korun na rekonstrukce různých mostů, nádraží a podobně. Tyto peníze na územní rozvoj tedy podle vás nejdou správným směrem?
Asi se dá říci, že ve veřejných projektech není obecní bydlení takovou prioritou, v souvislosti nutných oprav třeba dopravních staveb je to ale samozřejmě složité. Praha má sice svou strategii rozvoje bydlení, problém ale je, že jeho výstavba stále zůstává především na bedrech soukromého sektoru. Rada města k ní navíc ani po třech letech neschválila implementační akční plán, který by jí umožňoval měřit to, jestli se jí vůbec daří naplňovat nastavené cíle. Vyvstává tedy otázka, jak moc téma bydlení bere vážně.
V Praze v otázkách rozvoje a plánování vznikla určitá elita, pro kterou se prioritou stala architektura. Často se mluví o tom, že je třeba Praze vrátit kulturní hodnotu a prestiž, trochu se ale zapomnělo na to, co se skrývá pod fasádou – což jsou právě sociální nebo environmentální otázky související s dlouhodobou udržitelností města.
Kdyby výstavba bytového fondu byla na Praze, bylo by to lepší?
Já si myslím, že řada projektů PDS je kvalitní a dávají smysl. Ovšem nejde jen o výstavbu. Navýšení počtu obecních bytů je jedna věc, chybí ale i odborné kapacity, to, co můžeme označit jako nějaké „znalostní infrastruktury“ pro dostupné a udržitelné bydlení. Je potřeba rozvíjet pracoviště, která podpoří nejen územní přípravu pozemků a projektů, ale také aktivní skupiny obyvatel, jež by přinesly inovace ve formě družstevních nebo spolkových projektů.
Další věcí jsou samozřejmě administrativní bariéry, byť opět nemáme přesná data o tom, proč se zdržují stavební projekty – některé zdroje dokonce uvádějí, že situace v oblasti povolování není tak katastrofická, jak se obvykle uvádí. Developeři i politici navíc dlouhodobě čerpali z žebříčku Světové banky Doing Business, který prezentoval zavádějící data a byl nakonec zrušen.
Z naší zkušenosti výstavba často trvá dlouho proto, že developer chce navýšit její kapacity, což mu přinese vyšší zisky. To může celý proces prodloužit. Navíc ve chvíli, kdy developeři přestávají mít v důsledku vysokých cen pro byty odbyt, raději odkládají výstavbu, než aby ty ceny snížili. To je logický princip trhu, který ale k dostupnosti bydlení samozřejmě nepřispívá. Naopak.
Z vaší publikace vyplývá, že Praha by měla mít více obecních bytů. Umí ale s nimi nakládat? Některé městské části pronajímají obecní byty formou aukce. To přece není způsob, jak pomoci těm nejzranitelnějším občanům.
To je dobrý postřeh. Samosprávy jsou v tomto ohledu ve dvojí roli – na jedné straně by měly být z hlediska financí řádnými hospodáři a nakládat s majetkem tak, aby nebyly ztrátové. Na straně druhé je ovšem v jejich zájmu vytvářet aktivní bytovou politiku, která podpoří obyvatele s nižšími příjmy.
Opět si myslím, že je to hlavně o politickém konsenzu – bydlení by mělo být prioritou, a to nehledě na peníze. Samospráva má hospodařit nejen ekonomicky, ale i tak, aby pokryla potřeby svých obyvatel. Dnes je ale bohužel hlavním měřítkem zisk. Přitom ve městě by měli žít lidé ze všech sociálních skupin.
Je to důležité z hlediska jeho obsluhy – existuje řada profesí s nižšími příjmy, které si už v dnešní době nemohou dovolit bydlení v Praze, ovšem jsou pro hlavní město nezbytné. Jde například o lidi pracující ve veřejných nebo sociálních službách.
Tím jsme se dostali k jádru filozofie plánování Prahy. Město říká, že máme stavět ve vnitřním městě – třeba na brownfieldech – a vytvářet zde kapacity bydlení. Jenže problém je, že zde budou stavět hlavně soukromé firmy, které nejsou vázány na pražské nižší třídy a jejich kupní sílu. Když je realizace těchto projektů ponechána soukromému sektoru bez veřejných intervencí, tak se principy typu „město krátkých vzdáleností“ míjí účinkem.
Takže větší výstavba ze strany soukromých investorů problém nedostupného bydlení nevyřeší?
Přesně tak. A to i když investoři rádi tvrdí opak. Důležitou otázkou není to, kolik bytů se postaví, ale jaké byty to jsou a kdo si je může dovolit. Pokud bychom problém nedostupného bydlení nechávali čistě na trhu, museli bychom stavět minimálně dvakrát až třikrát víc. A to nehledě na na to, že i tak budou ceny vždy na té nejvyšší možné úrovni, za kterou je investoři budou schopni prodat. Větší výstavba se ale v dohledné době stejně neodehraje, protože příprava stavebních projektů bude nejspíš stále složitá.
Jsou nějaké přežité regulace, které výstavbu zbytečně zdržují a zdražují?
Plánovací systém je v Česku dost složitý. Já osobně asi nedokážu říct, že bych měl jasný názor na správnou cestu, jakou se vydat. V tuhle chvíli se v souvislosti s přípravou Metropolitního plánu vede debata o základní metodice plánování. Ta stávající totiž řeší hlavně to, k čemu mají sloužit jednotlivé budovy, zatímco Metropolitní plán se soustředí spíše na kapacitu výstavby a volnější pojetí regulací. Uvidíme, jak to bude vypadat v praxi. V tuhle chvíli to nikdo neví.
Dlouhodobým tématem jsou třeba parkovací minima, která s ohledem na současné trendy v plánování čtvrtí za přežitou regulaci určitě považuji. Praha má skvěle fungující veřejnou dopravu, navzdory tomu ale město dlouhodobě posiluje infrastrukturu pro automobilovou dopravu.
Často se mluví o tom, že Prahu plnou aut vyřeší dostavba okruhů, ale u nich vůbec nevíme, kdy budou doopravdy dokončené a zda k řešení situace nějak přispějí. Podle mě to čekat nelze, protože obecná poučka na základě historické zkušenosti praví, že tím víc se postaví infrastruktury pro auta, tím víc přibude aut.
Souvisí s posilováním infrastruktury pro individuální dopravu i možné zdražení jízdného v MHD?
Určitě. Přijde mi, že jde o další projev charakteru politiky ODS v Praze, která vlastně tyto náklady přenáší na obyvatele města. Přitom jediným veřejným příspěvkem motoristů jsou parkovací stání, která jsou v tuto chvíli – bavíme-li se o poplatcích za rok – třikrát levnější než Lítačka. Takže tady je vidět jasná prioritizace automobilismu, přitom mezinárodní trendy jasně ukazují, co dává smysl pro to, aby byly čtvrtě živé – a auta to prostě nejsou.
Zpět k bydlení. Jaké byty se teď staví? A pro jaké lidi jsou?
Největší poptávka je dlouhodobě po menších bytech, tedy 1+1, 2+kk a podobně. Samozřejmě se ale staví i luxusnější a větší byty, které mohou mít investiční charakter a nejsou určeny pro běžného obyvatele Prahy.
Začalo se mluvit o konkrétních projektech, kde se mají stavět mikrobyty. Jedním z nich je například nádraží Vyšehrad. Takže lze asi tvrdit, že se průměrná velikost nově koupených bytů bude zmenšovat, což ovšem neznamená, že budou dostupné. Troufám si tvrdit, že to budou velmi malé byty za hodně peněz.
Co tedy doporučujete ohledně problematiky nedostupného bydlení?
Myslím si, že veřejná správa by měla být především odvážná, aby uměla důrazně vystupovat vůči soukromému sektoru a nastavovat účinné mantinely. Dnes je vidět obrovský tlak, který soukromá sféra vyvíjí na stát i samosprávy, a to díky svému obrovskému ekonomickému a sociálnímu kapitálu.
Dovolím si připomenout jeden příklad za všechny. V roce 2018 podepsala tehdejší ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová (za ANO) memorandum o spolupráci na novém stavebním zákoně s Hospodářskou komorou. To je sdružení, které hájí zájmy soukromých podnikatelů i developerů. Tehdy se o tom mluvilo jako o privatizaci stavebního práva – v tomto případě to byl důsledek podnikatelského lobbingu a jeho dlouhodobého tlaku na úřady. Toho se ale veřejná sféra nesmí bát.
To, co se snažím říct, je, že je potřeba důrazně rozlišovat mezi veřejným a soukromým zájmem. Tím neříkám, že podnikatelé nemají mít právo na nějaký zisk z výstavby, ovšem když se podíváme na roční žebříčky nejbohatších Čechů, zjistíme, že přední místa v nich pravidelně zaujímají developeři. Realitní sektor je tou nejvýznamnější ekonomickou oblastí na světě, což jde ruku v ruce s tím, že se o bydlení přemýšlí jako o komoditě, nikoliv jako o základní životní potřebě.
Je možné, že změna přijde až s takovou krizí, která bude viditelná na první pohled – lidé se budou stěhovat z města nebo budou končit na ulici. Doufám ale, že tak daleko to nedojde. Třeba téma změn klimatu se před šesti nebo sedmi lety ve veřejné debatě prakticky neobjevovalo, dnes už ale je jednou z politických priorit – snad i v Česku. Neznamená to však, že bychom byli blízko reálným řešením.
Takže si na odvahu veřejné sféry musíme počkat až do té doby, než začne být krize opravdu vážná?
Ano, což bude nejspíš v době, kdy dědici porevolučního rozdělení společnosti budou v důchodu. Já mám velkou víru v generaci Z, která dle mého názoru většinově přistupuje k řadě věcí progresivně, liberálně a otevřeně. Je u ní také výrazná jedna důležitá hodnota: společenská solidarita. Přijde mi, že mnohem víc, než je tomu u té starší generace. Nemám pocit, že by cílem většiny dnešních mladých lidí bylo hromadění majetku. Možná se pletu, ale je to moje utopická vize.
Jaká města mohou nabízet inspiraci v otázce nedostupnosti bydlení?
Za progresivní města se považují třeba Curych, Vídeň, v některých případech Kodaň nebo Mnichov. Obecně německá a rakouská města jsou schopna v nových projektech velmi důsledně vyjednávat a požadovat nějaký podíl dostupného bydlení. Můžeme zmínit ještě americký Portland, kde vznikají zajímavé inkluzivní čtvrti.
Díky IPR nebo Centru Architektury a Městského Plánování (CAMP) se sice daří některé inspirace dostávat do Prahy v rámci odborné diskuze. Ta je obvykle zajímavá, nicméně prosaditelnost těch myšlenek už je horší. Důvodem je nejen nízká schopnost efektivně vynakládat veřejné prostředky, ale také celkové politické klima, které hledí hlavně na ekonomická kritéria. Samostatnou kapitolou je zmíněná dominance nároků soukromých developerů na prostor města. Některé věci jsou prostě stále tabu.
Václav Orcígr (34)
Urbánní sociolog, působí v ekologické organizaci Arnika a na Univerzitě Karlově. Odborně se zaměřuje na neoliberální rozvoj měst a koncepci práva na město.
V Arnice je vedoucím kampaně Praha – město pro život, zabývá se tématy územního rozvoje, bydlení a účasti veřejnosti v rozhodování.
V letech 2022 až 2023 se v rámci Fulbright-Masarykova stipendia věnoval práci na disertačním výzkumu ideologie v prostředí rozvoje měst ve Washingtonu, D.C.
Publikuje v domácích i mezinárodních odborných časopisech.
