Realitní krize v Německu: kolabuje výstavba rodinných a bytových domů
Němečtí developeři ruší projekty a mnoho z nich se potýká s existenčními problémy. Jen během prvních čtyř měsíců letošního roku spadlo do insolvence 437 stavebních společností.
ilustrační foto | Profimedia.cz
Ta čísla jsou nemilosrdně jednoznačná. Nový rodinný či bytový dům v Německu stál letos ve druhém čtvrtletí o desetinu méně než loni a počet vydaných stavebních povolení zároveň prudce klesl. V říjnu hlásilo 22,2 procenta tamních developerů zrušení projektů. To je nejvíce od roku 1991 (kdy think-tank Ifo začal tento údaj sledovat); v předcházejícím kvartálu zrušily firmy 21 procent projektů.
„V roce 2021 jsme měli na stole objednávky na více než polovinu stavby, ještě než jsme vylili první kubík betonu,“ řekl listu Financial Times Wolfgang Schubert-Raab, jednatel stavební firmy, jež nese jeho příjmení (a prezident profesní asociace ZDB). Dnes, o pouhé dva roky později, se trh s rodinnými domy nachází ve stavu, jejž Schubert-Raab popisuje jako „naprostý kolaps“.
Tučné včerejšky…
V celém Německu čelí stavební firmy tak prudkému obratu k horšímu, že propad bytové výstavby s sebou hrozí vzít i další části největší evropské ekonomiky. Mnozí developeři vyhlásili bankrot. V prvních čtyřech měsících letošního roku podalo insolvenční návrh 437 stavebních společností, o pětinu více než ve stejném období loni. Jen v září zkrachovaly dvě velké firmy z Düsseldorfu – Gerch a Development Partner; ke dnu šly i Project Immobilien z Norimberku a Euroboden z Mnichova.
Kancléř Olaf Scholz před předloňskými volbami sliboval, že v čele vlády prosadí opatření, jež pomohou postavit bydlení pro 400 tisíc domácností ročně. Lidé z branže, jež zmiňuje týdeník The Economist, odhadují, že nových bytů a domů by bylo třeba alespoň 700 tisíc. Loni jich však vzniklo pouze 295 tisíc.
Po desetiletém boomu, jejž poháněla silná poptávka, levné úvěry a nízké náklady na suroviny, čelí nyní němečtí stavitelé – slovy Gereona Frauenratha, šéfa skupiny Frauenrath Group, pro deník Financial Times – „naprosté bouři“. Od prvního čtvrtletí 2015 do začátku roku 2022 vzrostla stavební produkce o více než šestnáct procent. Nízké úrokové sazby a relativně volné úvěrové standardy navíc za tu dobu, jak o tom svědčí data evropského statistického úřadu Eurostat, vyhnaly ceny bytů o 66 procent nahoru.
… vystřídal hubený dnešek
Pak past sklapla – a to hned na několika místech najednou. Suroviny jsou nyní o čtyřicet procent (a více) dražší než před pandemií, což je nejmasivnější nárůst v celé Evropě. Odvětví závislé na úvěrovém financování se navíc potýká se zvýšenými úrokovými sazbami (Evropská centrální banka je zvýšila desetkrát po sobě).
Výsledek? Všeobecná ztráta důvěry mezi aktéry německého developerského trhu, jenž se propadl mezi nejhorší v Evropě. V zemi je sice pořád nedostatek vhodného bydlení, zejména ve velkých městech, ale vysoké ceny i stále rostoucí náklady na půjčky potenciální kupce od pořizování nového bytu či domu odrazují. „Je to stále horší,“ řekl agentuře Reuters Klaus Wohlrabe z vedení zmiňovaného think-tanku Ifo. „V bytové výstavbě je nových zakázek stále velmi málo a firmám ubývá nevyřízených objednávek.“ Čísla to potvrzují: v říjnu hlásilo nedostatek zakázek 48,7 procenta firem z branže; v září to bylo 46,6 a loni v říjnu jen 18,7 procenta.
Spolková vláda zasahuje
Minulý týden se Scholz a spol. rozhoupali. Vláda společně se zákonodárci jednotlivých spolkových zemí představila balíček opatření, jejichž cílem je urychlit výstavbu domů snížením byrokratické zátěže.
Zmíněný krok přichází poté, co se již v září zástupci developerské branže se spolkovou vládou dohodli na čtrnáctibodovém akčním plánu, který počítá s kombinací daňových úlev, dotačních programů, snížení energeticky úsporných norem a zjednodušení schvalovacích procesů. Ministryně stavebnictví Klara Geywitzová na otázku, co nového přináší balíček z tohoto týdne, přišla se zásadním prohlášením, že k tomu, „aby se dostupné bydlení stavělo rychleji, potřebujeme větší rychlost při plánování, schvalování a výstavbě“.
Skepse je namístě
To nezní dobře. Pokud má první úřednice německého stavebnictví k dispozici pouze prohlášení, že „k rychlejšímu stavění je třeba stavět rychleji“, důvěru v blahodárný účinek vládní intervence to zrovna neposiluje.
Také zástupci průmyslu se obávají, že opatření nejsou dostatečně razantní a že jejich zavádění bude příliš pomalé. Tim-Oliver Müller, výkonný ředitel Německého svazu stavebnictví, to pro The Economist zhodnotil: „Na základě předchozích zkušeností nevěříme, že se to podaří rychle zavést. Spolkové struktury jsou na to příliš složité.“
Obavy sdílejí i pozorovatelé zvenčí. Susannah Streeterová, hlavní investiční analytička společnosti Hargreaves Lansdown, řekla pro Financial Times: „Vzhledem k tomu, že realitní sektor je hnacím motorem růstu v Německu, nevěstí jeho problémy nic dobrého.“
Kouzlo zvané Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz
Napětí pociťují i firmy, jejichž prosperita je na bytovou výstavbu bezprostředně navázaná. Sabine Brockschniederová, generální ředitelka skupiny Baumann, která již více než sto let staví pro Němce koupelny a kuchyně, říká, že těžší časy byly jen zřídka. „Menší firmy budou čelit vážným potížím s poklesem tržeb a se zvýšenými náklady,“ uvedla Brockschniederová.
V takové roli se mohou ocitnout i české firmy působící v roli dodavatelů německých developerů. Kromě tržních tlaků na ně dopadá i zmiňovaná tíha byrokratických požadavků (jako obvykle motivovaná nekontrolovaným nadšením německých zákonodárců pro jinak šlechetný ideál mít co nejslušnější, nejudržitelnější a nejzelenější byznys).
Na začátku letošního roku začal například platit zákon o náležité péči v dodavatelském řetězci (v originálu působivě znějící Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz čili LkSG). Zabývá se „širokou škálou témat souvisejících s udržitelností, lidskými (sociálními) právy a životním prostředím“, uvádí česká pobočka rakouské právní firmy Schönherr, jež se takovými věcmi zabývá. Patří mezi ně téměř všechny nešvary, na jaké si vzpomenete: od dětské práce přes vývoz nebezpečných odpadů až po nadměrnou hlučnost.
Houšť a větší kapky
LkSG, zjednodušeně řečeno, vyžaduje od německých firem, aby kontrolovaly, jestli jejich dodavatelé nenutí pracovat děti, neskladují kdesi potají nebezpečný odpad, nejsou příliš hluční a tak dále. V praxi to znamená, že tito dodavatelé musí dokázat, že pro splnění těchto požadavků udělali vše, co bylo v jejich silách. A to přijetím německých firemních standardů v oblasti řízení rizik, systému oznamování nedostatků a jejich napravování.
Zákon se od letošního Nového roku vztahuje na německé firmy s více než třemi tisíci zaměstnanci (a na jejich dodavatele). Zákonodárcům se však natolik zalíbil, že jeho působnost od 1. ledna příštího roku rozšířili na firmy s více než tisícovkou zaměstnanců. To jen pro ilustraci, jak vypadá zjednodušování byrokratických procesů v praxi.
