Volné sklady došly. Firmy musejí hledat v regionech

Expandující e-shopy a logistické firmy vyčerpaly nabídku logistických prostor. Nové developeři nestačí stavět, navíc chybějí vhodné pozemky.

Volné sklady došly. Firmy musejí hledat v regionech
ilustrační foto | Tomáš Novák, týdeník Hrot

Firma hledající volné haly v Praze a okolí je dnes téměř bez šance na úspěch. Správci průmyslových nebo logistických areálů v hlavním městě hlásí plné stavy, podobně jako třeba v Brně. A nejen to, předem pronajaté jsou také skoro všechny nové budovy, které developeři teprve stavějí.

V nejbližší době se napětí nicméně nezmírní: v nejžádanějších regionech docházejí vhodné pozemky. Stejně jako u bytové výstavby navíc developeři často narážejí na pomalé povolovací řízení nebo odpor místních obyvatel. Místa pro rozšíření výroby nebo postavení nového skladu tak firmy musejí hledat v regionech.

Plno na 99 procent

V Praze a přilehlých obcích se nachází zhruba třetina z více než devíti milionů metrů čtverečních průmyslových prostor na českém území. Ani to ale nestačí. „V této oblasti je skoro nulová neobsazenost prostor. A pokud se nové prostory objeví, jsou velmi rychle obsazeny,“ popisuje partner a vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků ve společnosti Cushman & Wakefield Jiří Kristek.

Volných je aktuálně méně než jedno procento kapacit pražských skladů a hal. Naléhavost situace podtrhuje fakt, že nájemce mají stavební firmy pro drtivou většinu ze 150 tisíc ploch, které plánují dokončit letos a v příštím roce. „Zhruba osmdesát procent těchto ploch bylo již pronajato koncem druhého čtvrtletí 2021,“ upřesňuje vedoucí pronájmů industriálních nemovitostí v realitněporadenské společnosti CBRE Jan Hřivnacký.

Jen o něco lépe než Praha jsou na tom střední Čechy a Brno se svými periferiemi. V prvním případě se neobsazenost pohybuje jen mírně nad jedním procentem, v moravské metropoli stejný ukazatel dosahuje 1,6 procenta. 

Kde tedy firmy mají šanci uspět při hledání místa pro rozšíření výroby nebo skladových prostor? Podle statistik jsou nejdostupnější na Ústecku, Olomoucku a v Moravskoslezském kraji. Poptávka je ale i tady vysoká. „I zde předpokládáme, že se prostory rychle zaplní. Jinými slovy, neobsazenost je tu vyšší, protože tu došlo v nedávné době k dokončení větších projektů,“ upozorňuje Jiří Kristek.

E-shopy nestíhají

Problémy s nedostatkem zájemců neměli majitelé průmyslových nemovitostí ani před pandemií čínské chřipky. Během ní se ale významně změnily poměry na trhu a například masivní růst nakupování přes internet dohnal většinu e-shopů k významné expanzi a pronajímání nových skladů. 

„Za rok 2021 evidujeme největší novou poptávku ze sektoru distribuce, kde činil podíl na nové poptávce 33 procent. Z tohoto sektoru bylo největší zastoupení v e-commerce, kde bylo nově pronajato skoro 86 tisíc metrů čtverečních,“ konstatuje Jan Hřivnacký z CBRE. Třetinu poptávky mají letos podle něj na svědomí logistické firmy, které si Česko oblíbily kvůli strategické poloze uprostřed Evropy. Zbývající třetinu obsadil průmysl.

Budoucí vývoj bude podle analytiků určovat hlavně automobilový průmysl. Ten kvůli přechodu na elektromobilitu dozná zásadních změn: produkce některých výrobců nebude pro jednodušší „auta na baterky“ potřeba, naopak ale vzniknou nové továrny zaměřené právě na nový trend. „Vstupujeme do fáze, kde elektromobilita znamená potřebu nových výrobních ploch,“ tvrdí ředitel průmyslového oddělení společnosti Colliers Lukáš Svobodník.

Zelené louky došly

Výstavba nepříliš vzhledných „krabic“ v okolí velkých měst čelí s čím dál větší zastavěnou plochou adekvátně rostoucímu odporu místních. Dříve obvyklá výstavba na zelené louce už je spíš výjimečná. Kvůli nepopulárnosti nových průmyslových a logistických areálů se nový development stává také politickým tématem. Na zablokování nové výstavby se dají nahnat poměrně laciné body. 

Jde svým způsobem o paradox: lidé si oblíbili pohodlné online nákupy s doručením zboží nejlépe do druhého dne, blízkosti skladů se ale brání. „Nové průmyslové haly samozřejmě produkují určité negativní externality, jako například zvýšenou dopravu, nicméně je to tažené poptávkou, kterou utváří každý z nás,“ konstatuje Jan Hřivnacký.

Developeři tak musejí hledat alternativy. „Do budoucna bude nutné intenzivněji využívat brownfieldy či konvertovat stávající areály, aby měly větší skladovací či výrobní kapacitu,“ vysvětluje Jiří Kristek z Cushman & Wakefield. Další možností je třeba projektovat nové budovy do větší výšky a stavět kupříkladu vícepatrové skladovací haly.

Nejkomplikovanější je sehnat všechna razítka pro vybudování nového skladu v Praze. Naopak na nejmenší vzdor úřadů narážejí developerské firmy v chudších regionech, a to i díky argumentu vzniku nových pracovních míst. „Je obtížnější obhájit umístění výrobní haly do lokalit, kde je nezaměstnanost pouze pár procent,“ říká Lukáš Svobodník. Upozorňuje ale, že klesající nezaměstnanost ve většině krajů i argument zajištění nových pracovních míst oslabuje.

Kdo do budoucna zvažuje pořízení průmyslové haly nebo skladu, největší šanci bude mít na Ostravsku. „Nejatraktivnější z pohledu nabídky prostor je v současnosti nepochybně Moravskoslezský region, kde je k dispozici k dodání v relativně krátkém časovém horizontu téměř jeden milion metrů čtverečních průmyslových ploch,“ konstatuje Lukáš Svobodník.

Zelené sklady

Novou průmyslovou výstavbu nyní ovšem brzdí – stejně jako mnoho dalších sektorů ekonomiky – problémy v celosvětových dodavatelských řetězcích. Odhadnout, kolik bude stát materiál za půl roku, je prakticky nemožné. To se odráží i při jednáních s budoucími zájemci o pronájem. 

„Vyjednávání kontraktů u nové výstavby bývá standardně běh na dlouhou trať – tedy v řádech několika měsíců. Nyní se ale stává, že v průběhu vyjednávání smlouvy jsou developeři někdy nuceni otevřít komerční dohodu znovu,“ popisuje důsledky zadrhávajících se dodávek Jan Hřivacký z CBRE. Dalším důsledkem pak bývá zpožďování termínů při výstavbě.

Developeři se kromě toho musí přizpůsobovat také novým trendům, které budování skladů a hal prodražují – „zelenání“ průmyslu i logistiky. „Zavádějí se nové systémy pro šetrné a chytré nakládání s energiemi v průmyslových nemovitostech. Developeři se tak trochu předhánějí v tom, čí budova je zelenější a ekologičtější,“ říká Jan Hřivnacký.

Původně firmy braly ekologii s rezervou právě kvůli vyšším nákladům na výstavbu úsporných budov. „Dnes jsou firmy často tlačeny svými partnery, zákazníky či odběrateli do udržitelnosti a uhlíkové neutrality. Vzniká trend, který se postupně stane standardem,“ tvrdí Lukáš Svobodník. I kvůli tomu se tak většina významných průmyslových developerů sama zavazuje k dosažení uhlíkové neutrality.