Vybrané článkyz týdeníku The Economist
Velká krize na obzoru: ceny nemovitostí klesnou po celém světě
Prasknutí realitní bubliny prohloubí celkový ekonomický propad, spoustě lidí rozvrátí finance a zažehne politickou bouři.
Vlastnit v posledních deseti letech dům znamenalo snadné zhodnocení. Dlouhé roky ceny nemovitostí spolehlivě rostly a během pandemie dokonce vylétly vzhůru jako šílené. Pokud však máte dneska majetek uložený v cihlách a maltě, je nervozita namístě. V devíti bohatých ekonomikách totiž ceny nemovitostí už začínají padat. V Americe je pokles zatím malý, ale na těch nejdivočejších trzích je už teď značně dramatický. Ceny nemovitostí v Kanadě zamilované do bytů v kondominiích v porovnání s únorem klesly o devět procent.
Světem se plíží inflace a recese a dá se očekávat, že se korekce ještě prohloubí – dokonce i realitní makléři jsou přešlí mrazem. Nebudeme sice zřejmě svědky dalšího bankovního kolapsu jako v letech 2007 až 2009, hospodářský pokles to nicméně prohloubí, spoustě lidem to rozvrátí finance a zažehne politickou bouři.
Za krizi může dramatický nárůst úrokových sazeb – potenciální kupci v Americe zděšeně sledují, že úroková sazba u třicetileté hypotéky dnes dosahuje na 6,92 procenta, což je dvakrát více než před rokem a nejvíc od dubna 2002. Pandemickou minibublinu přiživovalo snižování sazeb, peněžní stimuly a hon na pozemky na předměstích. Většina těchto trendů teď zařazuje zpátečku.
Představte si například člověka, který si před rokem mohl dovolit splácet třicetiletou hypotéku ve výši 1800 dolarů měsíčně. Tehdy si mohl půjčit 420 tisíc dolarů. Dnes by tyto splátky stačily na půjčku ve výši 280 tisíc dolarů, tedy o třetinu menší. Od Stockholmu po Sydney se kupní síla dlužníků hroutí. Pro nové kupující je mnohem těžší si pořídit bydlení, poptávka se zmenšuje a může to v důsledku snížit příjem stávajících majitelů, kteří – když nebudou mít štěstí – budou nuceni nemovitost prodat.
Dobrou zprávou nicméně je, že klesající ceny nemovitostí nezpůsobí v Americe takový finanční krach jako před patnácti lety. V zemi je méně rizikových půjček a více kapitálově lépe vybavených bank, které neskupovaly obří pochybné balíky rizikových hypotečních úvěrů. Strýček Sam momentálně zajišťuje nebo sekuritizuje dvě třetiny nových hypoték.
Ve velkém na tom ale budou tratit daňoví poplatníci. Skrze státní pojistné mechanismy jsou to oni, kteří ponesou riziko osobních bankrotů. S tím, jak úroky rostou, jsou vystaveni riziku ztrát prostřednictvím Federálního rezervního systému (Fed), jenž vlastní čtvrtinu úvěrů zajištěných hypotékami.
V jiných částech světa, jako je Jižní Korea nebo sever Evropy, zaznamenali ještě rychlejší růst úvěrů – zadlužení domácností se tam pohybuje kolem 100 procent HDP. Může se stát, že se tamní banky a nebankovní poskytovatelé půjček budou muset vypořádat s destabilizujícími ztrátami – guvernér švédské centrální banky to přirovnal k „sezení na vrcholku sopky“.
Nejhorší finanční krize související s nemovitostmi ale čeká Čínu, jejíž problémy – masivní spekulativní výstavba bytů, bojkoty splácení hypoték a lidé, kteří dopředu zaplatili za byty, jež nikdy nevznikly – ale naštěstí zůstanou omezeny jen na její území.
Hypotéka dražší než dům
I bez synchronizovaného krachu globálního bankovního systému ale bude pokles na trhu s nemovitostmi krajně nepříjemný. Zaprvé proto, že rozvrácené trhy s nemovitostmi zbrzdí trh práce. Nejistota vyvolaná růstem sazeb a korekcí cen vede k tomu, že lidé čím dál více váhají se stěhováním. Prodej již existujících nemovitostí zaznamenal v USA v srpnu meziroční propad o dvacet procent a realitní firma Zillow hlásí o třináct procent menší nabídku, než je v této sezoně běžné. V Kanadě by letos mohl objem prodejů klesnout o čtyřicet procent.
Když se lidé nemohou stěhovat, ztrácí trh práce dynamiku, což v době, kdy se firmy pokoušejí přizpůsobit nedostatku pracovníků a energetické krizi, vyvolává značné obavy. Až ceny klesnou, majitelé nemovitostí dost možná zjistí, že mají jejich domovy nižší hodnotu než výše jejich hypotéky, což jim případné stěhovaní ještě ztíží. Je to stejný problém, jaký po globální finanční krizi postihl celou řadu ekonomik.
Nižší ceny nemovitostí poškozují růst ještě dalším způsobem – způsobují, že už tak dost vystresovaní konzumenti jsou ještě zoufalejší. Domy a byty po celém světě mají dohromady hodnotu zhruba 250 bilionů dolarů (pro srovnání, hodnota všech akciových trhů je jen devadesát bilionů dolarů), což je polovina veškerého světového bohatství. S tím, jak se bude tento kapitálový chrám bortit, budou mít spotřebitelé tendenci omezovat výdaje. Ačkoli ochlazení ekonomiky je právě tím, čeho chtějí centrální banky zvyšováním úrokových sazeb dosáhnout, může hroutící se důvěra zákazníků nabrat svůj vlastní spád.
Další problém představuje koncentrovaná bolest menší části majitelů nemovitostí. Zdaleka nejhůř jsou na tom ti, kteří si nezafixovali úrokové sazby a teď se musejí vypořádat s dramaticky rostoucími náklady na hypotéku. V Americe, kde jsou běžné subvencované třicetileté hypotéky, je takových lidí relativně málo. Naproti tomu čtyři z pěti švédských půjček mají fixaci pouze na dva roky nebo i na kratší dobu a polovina všech novozélandských hypoték s fixovanou úrokovou sazbou byla nebo by měla být refinancována ještě letos.
Když se k tomu přidají rostoucí životní náklady, čím dál víc domácností se dostává do finanční nouze. V Austrálii čeká zhruba pětinu všech domácností zatížených hypotékou v případě dalšího růstu úrokových sazeb (což se očekává) pokles disponibilních prostředků o dvacet a více procent. V Británii by podle jednoho z odhadů mohly na dva miliony domácností sledovat, jak hypotéka sežere dalších deset procent jejich příjmů. Ti, kteří si nebudou moct dovolit splácet, budou nejspíš muset své domovy nabídnout k prodeji.
A v této fázi do věci vstupuje politický rozměr. Nemovitostní trhy jsou už nyní bitevním polem. Neproniknutelná byrokratická houština v zásadě už nyní znemožňuje výstavbu nového bydlení ve velkých městech, což vede k nedostatku volných bytů. Generace mladých obyvatel bohatého světa má pocit, že je z klubu majitelů nemovitostí nespravedlivě vyloučena.
Nižší ceny bytů sice sníží částku, kterou vůbec musíte mít, abyste hypotéku získali – nicméně právě lidé, kteří nemovitost kupují poprvé, jsou závislí na dluhovém financování a to je momentálně drahé. A řady nespokojených brzy rozšíří celá nová třída finančně ohrožených vlastníků nemovitostí.
Nebezpečný majetek
V posledních patnácti letech západní vlády opakovaně zachraňovaly ekonomiky a budou mít tendence to dělat dál. Strach z kalamity na trhu s bydlením přiměl v Americe některé lidi k naléhání na Fed, aby zpomalil tempo zvyšování úrokových sazeb. Španělsko zřejmě uvažuje o stropech na zvyšování hypotečních splátek a Maďarsko už tento krok učinilo. Očekává se, že ho budou následovat další země.
To by mohlo vést k dalšímu zadlužování vlád a posílilo by to představu, že nákup vlastního bydlení je sázka na jistotu se státní garancí. Navíc by to nijak zvlášť nepřispělo k řešení základních problémů, jež sužují trh s bydlením v bohatých zemích, které souvisejí s pomýlenými a přehnanými vládními zásahy do trhu dotovanými hypotékami a deformujícími daněmi počínaje a absurdně komplikovanými pravidly plánovaní výstavby konče. S koncem éry nízkých úrokových sazeb přichází krize cen bydlení – a nemáme žádnou záruku, že nás na konci čeká lepší trh s bydlením.
© 2022 The Economist Newspaper Limited
All rights reserved. Publikováno na základě licence s The Economist, přeloženo týdeníkem Hrot.
Originální článek v angličtině najdete na www.economist.com.
