Radnice zkoušejí development

Pražský magistrát chce stavět až dva tisíce bytů ročně, a zřídil proto městského developera. V Brně už mají kolaudace obecních činžáků za sebou.

Radnice zkoušejí development
Pražský magistrát má vytipované dvě lokality, kde chce stavět obecní byty. Jednou z nich jsou pozemky v okolí metra Palmovka, které patří městu a dopravnímu podniku. | Tomáš Novák týdeník HROT

Nejvýrazněji tento problém pociťují lidé hledající bydlení za přijatelnou cenu v Praze a Brně. I v dalších krajských městech se ale situace stává kvůli nedostatku nemovitostí a jejich zdražování neúnosnou. Pro primátory je bytová krize jedním z hlavních témat a zkoušejí ji řešit mimo jiné i tím, že fušují do řemesla developerům.

Naposledy svoje plány představil pražský magistrát, respektive podřízený Institut plánování a rozvoje. V dubnu přišel s dokumentem nazvaným Strategie rozvoje bydlení v hlavním městě. Ten má nahradit dvacet let starou koncepci bytové politiky a do deseti let „nakopnout Prahu“.

Ambice magistrátních politiků nejsou malé. Do roku 2030 by se mělo v hlavním městě ročně stavět devět tisíc místo současných asi 5,5 tisíce nových bytů. Zapojit se do toho má i město – analýza počítá s tím, že každoročně přispěje až dvěma tisíci družstevních či nájemních jednotek.

Družstva i městský developer

Mnoho lukrativních stavebních parcel už hlavnímu městu nezbývá. Často vzývané rozlehlé brownfieldy v Bubnech nebo na žižkovském nákladovém nádraží, kde se v příštích letech bude nejvíc stavět, už dávno patří developerům. To, co zbylo, si proto město chce nechat a použít právě pro vlastní development.

Ostatně právě kvůli tomu už loni magistrát založil městskou Pražskou developerskou společnost. Ta má vhodné pozemky postupně vytipovat a připravit pro výstavbu. Dodavatele stavby by pak měli vybírat magistrátní úředníci. Aktuál ně má obecní developer v hledáčku dvě hlavní lokality.

První z nich se nachází v okolí metra Palmovka v Praze 8 na místě autobusového terminálu. Podle Hlaváčka by tam mohla vzniknout menší nová čtvrť s parkem. Další rozlehlé pozemky připravuje městský developer ve čtvrti Nové Dvory, kde bude mimo jiné v budoucnu ústit také jedna ze stanic plánované linky metra D. Kromě bytů tady magistrát počítá s obchody nebo kulturním domem. U obou projektů se nyní připravují změny územního plánu.

• 5500 nových bytů loni dokončili v Praze developeři.
• 9000 jednotek by podle plánů magistrátu mělo každoročně přibýt na pražském trhu od roku 2030.
• 2000 bytů by z toho mohlo stavět přímo město nebo jím podporovaná družstva.
• 100 000 korun by mohl činit příspěvek soukromého developera za metr čtvereční bytu postaveného díky změně územního plánu.

Celkem chce magistrát do roku 2030 výstavbou a částečně rekonstrukcí zanedbaných starších domů rozšířit městský bytový fond o pět tisíc na celkových 35 tisíc jednotek. Do výstavby plánuje během následujících deseti let investovat až stovky milionů korun. A ceny? Odhadované náklady na metr čtvereční nového bytu v metropoli jsou asi 40 tisíc korun.

Mimochodem, obrat přináší strategie i v dosavadní praxi privatizace městských nemovitostí. „Minulá vedení agendu dostupného a kvalitního městského bydlení dlouhodobě zanedbávala, nebyla to pro ně priorita.

Mimo jiné kvůli tomu také došlo k masivnímu rozprodání obecního bytového fondu,“ vysvětluje radní pro oblast bydlení Adam Zábranský. Privatizace, během níž se počet bytů v majetku magistrátu a městských částí snížil z více než 100 tisíc na necelou třetinu, by měla podle Zábranského skončit. Město by se mělo naopak snažit byty od soukromníků vykupovat.

Družstevníci sobě

Vedle vlastního developmentu počítá strategie magistrátu ještě s dalším využitím městských pozemků. Stavět by na nich mohla i bytová družstva nebo takzvané baugruppe. Tyto spolky by dostaly parcely s právem stavby na 99 let a právě úspora za pozemek by měla snížit cenu bytů až o třetinu oproti nynějšímu průměru – tedy kolem 60 tisíc korun za metr čtvereční.

Také tento plán, který po dlouhých tahanicích v koalici prosadila radní Hana Kordová Marvanová, se zatím teprve rozbíhá. Reálné obrysy má jen projekt družstevního bydlení v Praze 13, kde místní zastupitelstvo odsouhlasilo založení bytového družstva. Nyní podle Marvanové jedná o svěření pozemků, aby na nich mohlo začít stavět.

Zájem o spolupráci na družstevní výstavbě mají i další městské části – například Praha 8, Praha 11, Praha 13 a odnedávna také Praha 5. U nich se ale nedá čekat první kopnutí do země dříve než za několik let. Poté by mělo ročně touto cestou vyrůstat asi pět stovek družstevních bytů ročně. Část z nich zůstane v majetku města, část si rozeberou vybraní družstevníci.

Pomůžeme, ale ne zadarmo

Otázku, jak srazit dnešní až desetileté lhůty pro schválení soukromého rezidenčního projektu v Praze, strategie řeší jen okrajově. Ostatně na nejdůležitější opatření v tomto směru – prosazení nového, pružnějšího stavebního zákona – magistrát nemá vliv.

Co naopak úředníci ovlivnit mohou, je vstřícnost při posuzování návrhu na změnu územního plánu. Právě s využitím této páky se ve strategii počítá a je také blízko uvedení do praxe. Magistrát připravil pravidla, podle nichž developeři za změnu plánu – například přepsání pozemku na stavební nebo povolení většího projektu – budou platit do městské kasy.

Logika návrhu je jednoduchá: změnou zásadně vzroste cena parcely, na čemž vydělá developer. Zároveň ale přistěhováním tisíců nových sousedů stoupnou nároky na infrastrukturu, což zaplatí městská kasa.

Poslední varianta navrhovaná magistrátem hovořila asi o dvou tisících korun za každý metr čtvereční, který díky změně územního plánu developer postaví navíc. Jednoduchým výpočtem tedy lze dospět k cifře 100 tisíc za průměrný 50metrový pražský byt.

Zatímco blahodárný efekt této novinky pro rozpočty městských částí je nesporný, je otázkou, nakolik je v souladu se záměrem zvýšení dostupnosti bydlení. Bylo by velkým překvapením, kdyby tyto dodatečné náklady developeři promítli do snížení svých marží, a ne do zdražení nových bytů.

Se zrychlením nové soukromé výstavby chce magistrát podle strategie pomoci také urychleným dokončením Metropolitního plánu. Ten umožní stavět i na místech dosud blokovaných uzávěrami, v dalších lokalitách zase připouští hnát budovy více do výšky než podle dnešních limitů. Platit by měl nejpozději od roku 2023.

Brno už staví

Brněnské developery dlouhodobě trápí podobné problémy jako ty z hlavního města. Zastaralý územní plán je vykazuje i z brownfieldů a podobných – novým čtvrtím přímo zasvěcených – lokalit. Povolování trvá dlouho. Co se týče vlastního developmentu ze strany města, jsou na tom na jihu Moravy nicméně dál než v Praze.

Už dnes brněnský magistrát, který dřív ukončil privatizaci, se svým bytovým fondem čítajícím 28 tisíc jednotek zaostává za hlavním městem jen nepatrně. Navíc už má na kontě desítky postavených obecních bytů a další stovky mají poměrně konkrétní obrysy, byť zatím jen na papíře.

Loni dokončilo Brno dva projekty s více než 130 byty určenými pro sociální nebo startovací bydlení (celkem i se soukromými projekty to bylo asi 1,1 tisíce). Nyní bude stavět na pozemcích v oblasti Kamenného vrchu. „Chystáme se postavit 350 družstevních bytů, pro které jsme v prosinci vybrali projektanta. Ke stavebnímu povolení bychom projekt chtěli dovést do dvou let,“ odhaduje náměstek primátorky Brna pro bydlení Jiří Oliva. Kolaudovat by se mohlo v roce 2025, cena kolem 1,75 miliardy korun.

Stovky nových bytů v několika projektech, určených opět hlavně pro sociální bydlení, chystá v příštích letech také plzeňská radnice. Investovat chce kolem 350 milionů korun. O 140 jednotek chce svůj bytový fond rozšířit vedení Českých Budějovic, v ostatních krajských městech jde maximálně o desítky bytů.

I nejaktivnější magistráty zatím stavějí jen zlomek toho co soukromí developeři a jejich příspěvek k řešení bytové krize je spíš symbolický, především pro sociálně slabší nebo seniory. Pokud se ale naplní například smělé pražské plány, mohla by městská či městem podporovaná nová výstavba představovat až pětinu ročně dokončených bytů. To už by na trh vliv mít mělo.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot.

Týdeník hrot

  • Bankrotáři: paralely příběhů Bárty a Mičky
  • Zabal to, Warrene! „Věštec z Omahy“ by měl odstoupit
Objednat nyní