Dokonalá pražská bouře. Jak chce bytovou krizi řešit městský developer?

Když v roce 2020 vznikla Pražská developerská společnost (PDS), od níž si magistrát sliboval pomoc v boji s těžkým nedostatkem dostupného bydlení v metropoli, vyslechlo si minulé vedení Prahy mnoho kritiky. Veřejná správa prý nemá strkat prsty do stavebnictví, lepší bude nechat budování nových bytů na komerčních developerech a městské pozemky jim prodat.

Šéf příspěvkové organizace Petr Urbánek ale tvrdí, že Praha právě díky založení vlastního developera konečně zmapovala, kolik a jakých pozemků po hlavním městě vlastní a v jakém jsou stavu. A že se s nimi po desítkách let, kdy ležely ladem, začíná něco aktivně dělat. Nejde přitom o málo: celkem o sedmdesát hektarů ploch, často na velmi zajímavých místech.

Urbánek ukazuje v místnostech sídla PDS také některé konkrétní výsledky dvouapůlleté práce pro magistrát: ve spolupráci se studenty z ČVUT postavené modely nových sídlišť s městskými nájemními byty a dalšími budovami, které postupně plánuje postavit.

První z nich se nachází v Nových Dvorech ve dvanácté pražské městské části, na trase plánované nové linky metra D. Podle představ PDS by tady po změně územního plánu mělo postupně vyrůst na dva tisíce nových městských bytů, školy, sportovní hala a venkovní hřiště, knihovna, kulturní centrum… Prostě úplně nová čtvrť se vším všudy. Další rozsáhlé plány bytové výstavby naznačuje model ve vedlejší místnosti, tentokrát jde o vizualizaci domů u pražské Palmovky.

Projektů má ovšem Petr Urbánek se svým týmem mnohem víc; je to práce na desetiletí. Jak by měly nové čtvrti s nájemními byty vypadat? Kdo v nich bude bydlet? A kde brali lidé z městské developerské firmy inspiraci?

Při diskusích o založení městského developera zněly skeptické hlasy, že město nebude umět stavět, že soukromý sektor by tento úkol zvládl lépe a levněji. Už fungujete přes dva roky, jak se podle vás městský developer osvědčil?

Rozdělil bych to na několik parametrů. Development je poměrně komplexní činnost, ale ve veřejné debatě se dost zjednodušuje, hlavně na to, že to stojí spoustu peněz. Ano, to je důležitá debata, hlavní problém Prahy ale byl, že tady neexistoval aktivní, koordinovaný přístup k rozvoji městských nemovitostí. Udělalo se pár pokusů, které skončily s různě slavným nebo neslavným výsledkem, chyběla tomu organizace. Nebylo se ani čemu divit – velkou část doby, celá devadesátá léta, to tu nikdo neuměl. I české developerské firmy se začaly rozvíjet až v nultých letech.

My jsme to změnili, aktivní přístup akcentujeme a máme jej ostatně i ve zřizovacích listinách Pražské developerské společnosti. V rámci takzvaného land developmentu se také snažíme o to, abychom se na pozemky dívali nejen z ekonomického pohledu, protože rozměrů v městských investicích je víc.

Jaký je tedy rozdíl mezi městským a komerčním developerem?

Klasická developerská výstavba je, zjednodušeně řečeno, nastavená tak, že se koupí pozemek, co nejrychleji se připraví, rychle se postaví byty, ty se prodají a developer odchází. V zájmu města ale je, aby se na investice dívalo nejen z hlediska počáteční výše investičních výdajů, ale aby se posuzoval celý životní cyklus domu. Počítá se s tím, že město bude své investice, tedy byty, dlouhodobě obhospodařovat a užívat. Nemělo by mu tedy jít jen o okamžitou úsporu na začátku. V každém případě jsou naše první projekty ve stadiu příprav a ještě několik měsíců, maximálně nízkých jednotek let, bude trvat, než se dostaneme k samotné výstavbě. Takže teprve uvidíme, jaké budou náklady a ceny bytů.

Nedávno jsem navštívil hamburskou čtvrť HafenCity, velké rozvojové území, které se často dává za vzor kvalitního rozvoje brownfieldů. Chcete jít podobnou cestou, inspirovali jste se i tam?

Čtvrť HafenCity máme pečlivě nastudovanou, kolegy z Hamburku jsme tu měli na několikadenní návštěvě a získávali jejich poznatky a know-how. Ono to samozřejmě nejde jen prostě okopírovat a překlopit, ale u některých principů zejména na větších územích, která zpracováváme, inspirace možná je. Projekt HafenCity si navíc také prošel různými etapami.

V jakém smyslu?

Prvních pět až deset let realizace byl projekt HafenCity něco, čemu Angličané hezky říkají cash cow. Ždímali z toho peníze, co to šlo; bylo to paradoxně v době, kdy tam vládla sociální demokracie. Naopak když se k moci dostala CDU/CSU, přistoupila k poměrně významné redukci ekonomického zaměření a přidala do toho výrazný aspekt sociálního inženýrství.

Realitní dilema: drahé hypotéky, zlevňující nemovitosti. Vyplatí se čekat?

Drahé úvěry na bydlení odrazují lidi od nákupů nemovitostí navzdory tomu, že po letech růstu ceny bytů i domů klesají. „Oproti vrcholu z poloviny minulého roku začíná být pokles v některých krajích už dvouciferný,“ tvrdí ekonom Jakub Seidler

Drahé úvěry na bydlení odrazují lidi od nákupů nemovitostí navzdory tomu, že po letech růstu ceny bytů i domů klesají. „Oproti vrcholu z poloviny minulého roku začíná být pokles v některých krajích už dvouciferný,“ tvrdí ekonom Jakub Seidler

Město tedy určuje, kde se jaké domy a s jakou funkcí budou stavět?

Ano. Také například investorům předepisuje, kolik v projektu musí zajistit bytů, které bude pronajímat město. Legislativa a zvyky jsou tam trochu jinak nastavené, a navíc Hamburk si může tvořit vlastní legislativu, protože je to spolková země. Takže v tomto jejich situace není s námi srovnatelná.

Jak chcete stavět na velkých rozvojových územích vy?

Ambice na těchto velkých územích je udělat co možná nejkvalitnější projekt do nějaké poměrně pokročilejší úrovně, řekněme až na úroveň dnešního územního rozhodnutí. Teprve pak bychom měli začít obchodně jednat o tom, kdo který blok na které parcele bude stavět.

Čili počítáte také se zapojením soukromých investorů nebo firem?

Ano. Rozhodně strategický záměr není takový, že Praha sama ze svého rozpočtu postaví kus města za patnáct nebo dvacet miliard. Ostatně na to ani nemá peníze. Musíme najít nějaký realizačně-ekonomický model a určit optimální moment, kdy do toho pustíme soukromý kapitál. Ale myslím, že v první řadě je potřeba podobně jako v Hamburku nejprve zajistit infrastrukturu.

Jak to bude vypadat třeba u projektu Nové Dvory, tedy na velkém rozvojovém území na pražské Lhotce?

Tam bude konkrétně potřeba zkoordinovat napojení na nově vznikající stanici metra, naplánovat ulice a silnice, novou linku tramvaje. Z tohoto pohledu to máme jednodušší, nejsou tam privátní investoři, takže město může infrastrukturu aktivně budovat.

Mimochodem, to je také zajímavý moment. Považujete právě rozdrobené vlastnictví v případě některých velkých pražských brownfieldů za příčinu toho, že se na nich tak dlouho nic nedělo? Bude to vaše výhoda v Nových Dvorech?

Ano. Tím se vlastně vracíme na začátek. Praha dlouho neměla žádný nástroj, aby s pozemky aktivně mohla něco dělat, třeba je scelovat. Proto neřekla třeba Českým drahám na Smíchově nebo na Žižkově: Toto je pro nás důležité území, my ho koupíme. Platí to třeba i pro Rohanský ostrov. Pracoval jsem pro společnost Europolis, která tam před lety stavěla, takže můžu vzpomínat. Neprobíhalo tam žádné strategické urbanistické plánování, prostě se řeklo: Tady máte pozemky, něco nabídněte. Ošklivě to bagatelizuju, ale v podstatě skoro tak to tehdy bylo.

U nájemních bytů je jasné, že si město nechá i pozemky. Připadá v úvahu, že u velkých rozvojových území bude město část pozemků soukromým investorům i prodávat, třeba jako v Hamburku?

To je otázka nějakého budoucího nastavení… V Hamburku pozemky sice prodávají, ale s velmi výraznou regulací, pro jaké účely má nová výstavba fungovat a jak má vypadat. Myslím, že kdyby se naši pražští developeři měli zúčastnit soutěže o pozemek v Hamburku, asi by se divili. Vlastně si to vůbec nedovedu představit. Kromě prodeje těch pozemků se ale dá pracovat s jinými nástroji, třeba s právem stavby a podobně. Kromě toho si myslím, že Praha bude hledat ještě další, alternativní zdroje financování, než jen přímo z rozpočtu.

Někde jsem četl vaše vyjádření, že na sedmdesáti hektarech, které má PDS „pod palcem“, by celkové investice na výstavbu dosáhly asi třiceti miliard. Je to tak?

Ano, ale je to velmi hrubé číslo. Pokud bychom vzali všechny naše investiční akce a přes nějaký hrubý empirický odhad na všech spočítali investiční náklady, tak se k takovému číslu dostaneme. Ale je samozřejmě spíš virtuální. Navíc kalkulace počítá s tím, že by se povedlo realizovat sto procent potenciálu všech pozemků, kde dnes ještě běží změny územního plánu.

Pomohl by vám v tom nový územní plán? Respektive počítá se v chystaném Metropolitním plánu s těmito pozemky už jako se stavebními?

Na to je jednoduchá odpověď – kdyby platil kvalitní a moderní územní plán, samozřejmě by nám to zjednodušilo život.

To je ostatně i častá výtka developerů. Změnit územní plán je komplikované, často to prodlouží projekt i na deset let. Mimochodem, když jste městská firma, nemáte přece jen získávání razítek jednodušší? Nemáte protekci?

To si nemyslím.

Procházíte stejným martyriem jako soukromí developeři?

Ano, zažíváme totéž. Třeba u projektu na Palmovce se změna územního plánu iniciovala v roce 2019, ale dodnes není hotová. Na Nových Dvorech je změna v nějakém procesu, nikdo ji nezdržuje, a přesto trvá taky delší dobu.

Co nejvíc brzdí vaše projekty kromě zdlouhavých změn územního plánu?

Klasický NIMBY efekt (not in my back yard, ne na mém dvorku, pozn. red.).

Lidé nechtějí nové sousedy, ani když budou bydlet v městských bytech?

Přesně tak. Současní obyvatelé rozhodně nejsou vstřícní k tomu, že by vedle nich měl někdo nový bydlet. Nikde. Tomu navíc občas vycházejí vstříc i lokální politici, protože lidé, kteří nechtějí novou výstavbu, jsou jejich voliči. Většinou chybí nějaká dlouhodobá vize a v horizontu volebního cyklu je to hlavní argument. U jednotlivých městských částí je to případ od případu, rozhodně nechci zobecňovat. Co ale z hlediska politiků považuju za úplně největší problém ohledně vstřícnosti k developmentu, je rozpočtové určení daní. Z daní placených developery obecní rozpočty nic nezískávají.

Z nových bytů nic nemají, ale naopak k nim musejí postavit infrastrukturu, školky, školy… Kdyby třeba část DPH šla do rozpočtů městských částí, byli by politici vstřícnější?

Přesně tak. Není to ale specialita žádné pražské městské části, platí to pro celou republiku. Municipalitám chybí ekonomický prospěch z nové výstavby. Pokud by tento prospěch měly, dramaticky by to pomohlo, o tom jsem přesvědčený.

Některá města kvůli tomu vybírají od developerů poplatky.

Ano, podobnou věc schválila i Praha, protože nic jiného samosprávám ani nezbývá. Místní rozpočty rozvoj infrastruktury a dalších věcí souvisejících s novou výstavbou neunesou.

Co si slibujete od nového stavebního zákona? Ten by snad měl částečně oddělit politiku od povolování výstavby.

Lepší stavební legislativa a zjednodušení povolovacího řízení by zlepšily dostupnost bydlení, ale jsou to jen střípky mozaiky, není to samospasitelné. Český trh s bydlením je v procesu, kterému bych skoro řekl dokonalá bouře. Poměrně velký problém je také neuvědomění si dynamiky urbanizace v posledních letech, rozměrů přesunu lidí do měst. A pak je řada menších parametrů, třeba aktuálně vysoké úrokové míry. Je to komplex problémů a je zavádějící bavit se o jednom kousku.

Až se rozjedou vaše projekty, mají šanci nějak pohnout pražským realitním trhem, ovlivnit ceny?

To ne. I kdybychom nakrásně měli romantickou situaci, že máme stavební povolení na osm tisíc bytů na všech našich pozemcích i peníze na to, že zítra uděláme výběrové řízení a začneme stavět, pořád je to jenom osm tisíc bytů. S realitním trhem to nezahýbe. I v ideálním světě by navíc Praha potřebovala tyto byty nebo jejich část pro své preferované profese, takže se stejně na trh ani nedostanou.

O sestřičkách, učitelích a policistech a nutnosti je ubytovat se hodně mluví. Kolik jich vlastně v Praze je?

Ano, všichni o tom pořád hovoří, ale když jsme položili stejnou otázku jako vy, zjistili jsme, že vlastně nikdo neví. Takže jsme to zkusili analyzovat a vzali v potaz služby zajišťující strategický chod města. Jsou to například lékaři, odborní pracovníci ve zdravotnictví, pracovníci ve školství všech stupňů a podobně. Došli jsme k tomu, že těchto lidí pracuje v Praze asi sto tisíc. Pokud bychom hypoteticky počítali, že desetina z nich komplikovaně dojíždí, bydlí v ubytovnách nebo má jiné problémy s bydlením, bude pro ně potřeba deset tisíc bytů.

Takže vlastně vaše výstavba ani pro ně nebude stačit.

Pokud vycházíme z těchto počtů, tak ne.

Zkouším si představit čtvrť, kde žijí samé sestřičky, lékaři, učitelé, policisté…

Samozřejmě nakonec žádné z velkých rozvojových území nebude mít jenom tuto funkci. Díky zapojení soukromých investorů tam budou i běžné nájemní byty, počítá se také s komerčními budovami, školami a podobně. Ostatně zamrzlý nájemní trh považuju za další důležitou příčinu problémů na bytovém trhu.

V jakém smyslu zamrzlý?

Trh s nájemním bydlením existuje, ale dlouho byl regulovaný, což ho deformovalo. A teprve v poslední době se začínají objevovat investoři do nájemního bydlení. Tím nemyslím investory, kteří mají deset nebo i sto bytů, ale velké institucionální investory, kteří kupují celé domy a byty po stovkách. Takže tento nájemní trh se teprve začíná tvořit.

Na začátku jsme se dotkli architektury. Budete klást důraz i na tento aspekt, tedy aby za městské peníze vznikaly kvalitní domy nebo veřejné budovy?

Ano. My se k tomu snažíme přistupovat tak, aby postavené domy měly dlouhodobou kvalitu, aby efektivně fungovaly, měly nízké provozní náklady i náklady na údržbu a zároveň aby tato nová výstavba měla i nějakou estetickou kvalitu. Proto v řekněme exponovaných místech organizujeme architektonické soutěže. To není levná věc a představuje to ekonomickou zátěž. Projektanty pro projekty na méně exponovaných místech vybíráme formou otevřeného výběrového řízení, kde se snažíme dát poměrně velkou váhu na kvalitu dodavatele.

V Praze se dlouhou dobu nepostavila žádná převratná budova, teď bude po dlouhé době výjimkou nový koncertní sál Vltavská filharmonie. Plánuje se něco zajímavého na městských pozemcích, které rozvíjíte?

To je komplikované téma na dlouhý samostatný rozhovor. Protože já si myslím, že kvalita vystavěného prostředí není jen v nějakém více expresivním výrazu, ale že je to kvalita integrovaná jak z hlediska funkce, technické kvality a dlouhodobé životnosti, tak samozřejmě z hlediska estetiky. Tyto věci by měly být v rovnováze, ne že jedna z nich vystupuje. Na výjimečných místech si ty takzvané dominanty nebo vlajkové lodě architektonickou soutěž zaslouží.

Máte nějaký konkrétní příklad, vypsali jste už nějakou soutěž?

Máme za sebou dvě soutěže na exponovanějších místech, jež máme k dispozici. První je parkoviště vedle stadionu Bohemky ve Vršovicích, kde se bude stavět bytový dům. Druhá byla na rohu Štefánikovy ulice na Smíchově.

Jak daleko jste pokročili v jednotlivých projektech? Které jsou nejblíž realizaci?

Projektujeme nebo běží výběrové řízení už v případě několika akcí: Nový Zlíchov, bytový dům Jalový dvůr, Počernice projekt 1, Smíchov, bytový dům Vršovická, Černý Most střed, kde děláme přípravy a komunikujeme s městskou částí. Pak jsou tu velké projekty – na Palmovce běží změna územního plánu, totéž platí pro Nové Dvory u budoucí stanice metra a v Dolních Počernicích také pracujeme na přípravě. Na ostatních projektech jsme v různé fázi přípravy.

Developeři škrtí nabídku. Část jich odkládá nové projekty, část utíká k nájmům

Zamrzlý realitní trh nutí developery měnit obchodní politiku. Nemohou zdražovat a růst nákladů jim snižuje marže

Zamrzlý realitní trh nutí developery měnit obchodní politiku. Nemohou zdražovat a růst nákladů jim snižuje marže

Když se vrátíme ještě ke srovnání městského a komerčního developmentu: Máte obě zkušenosti, co je ve veřejném sektoru největší překážkou oproti soukromému?

Po dvou a půl letech působení ve veřejném sektoru bych řekl, že tento stát sejde na zákon o zadávání veřejných zakázek. Ten je strašný.

V čem konkrétně?

Je to byrokraticko-administrativní prales, houština. Jsem přesvědčený, že se zadání nikdy nedá udělat dokonale, za žádných podmínek. I kdybyste to připravoval sebepečlivěji, s jakýmkoli právníkem, nikdy nedojdete k výsledku, že jste to udělal úplně dobře, žijete v očekávání, kdy se někdo odvolá, kdy přijde nějaké udání, že někde někdo nastavil diskriminační parametry. Zákon je napsaný tak, že když na zadávací dokumentaci oslovíte dvě advokátní kanceláře se stejným zadáním, vypadnou vám dva naprosto různé dokumenty. Myslím si, že s tím bojuje celý veřejný sektor. Na druhou stranu je asi lepší naučit se s tím žít a netlačit na to, aby se to nějak změnilo…

Protože se obáváte, že výsledek změn by byl ještě horší?

No.

Souboj s byrokracií musí být ubíjející…

Ubíjející to není, to bych tady s vámi neseděl. Baví nás to. Samozřejmě existují věci, které nám nečiní život jednodušším, na druhou stranu je dobré, že se Praha k založení městského developera odhodlala a začala k tomu přistupovat aktivně.

Jak se vám vlastně shánějí zaměstnanci? V soukromém sektoru by si asi vydělali víc než v příspěvkové organizaci.

Částečně jsem se účastnil přípravných prací před založením městského developera a už tehdy se diskutovalo o tom, jestli to má být spíš obchodní subjekt, kde bude větší svoboda v odměňování, nebo forma příspěvkové organizace. Nakonec se zvolila druhá varianta a sám jsem si říkal, jak bude těžké kolegy sehnat. Ale podařilo se, jsou tu lidé, kteří pracovali ve velkých developerských firmách nebo se živili sami… V soukromém sektoru by asi brali víc peněz, ale nikdo z nich by nemohl pracovat na tak zajímavých projektech. A to včetně mě.