Chcípl tady pes. Rokytnice řeší stavební uzávěru

Rokytnice má plán, jak se stát horským střediskem par excellence. Bez stavební uzávěry to prý ale nepůjde.

Chcípl tady pes. Rokytnice řeší stavební uzávěru
Rokytnice nad Jizerou vymírá. Podle starosty je ve městě zhruba 1500 objektů a v polovině z nich není nikdo hlášený. | Tomáš Novák týdeník HROT

Rokytnice nad Jizerou má jedny z nejdelších sjezdovek v Česku a kdysi se prý mohla stát „tygrem tuzemských horských středisek“. Skončila jako obec těsně před krachem. Dnes je s trochou nadsázky adeptem na vymření a obcí paradoxů. „Chcípl tady pes,“ uslyšíte od lidí, když se vydáte na tamní náměstí, jehož dominantou je historická radnice, na niž dotírá obludnost sousedního socialistického obchodního střediska. Socialistický „nákupák“ je jediný v celém městě a na radnici sedí už bezmála dvě dekády starosta, který městečko vyvedl z dluhové pasti. A loni v létě vyhlásil stopku na veškerý rozvoj.

Rokytnice dnes prožívá v podstatě totéž, co se v mnohem větším měřítku dělo před nějakými 15 lety v okolí Prahy, kdy se obce stavebními uzávěrami bránily před masivním nájezdem developerů. Ale jelikož v posledních letech řešily krajské úřady řádově jen desítky návrhů na zrušení uzávěry a obcí je v Česku přes šest tisíc, musely se už radnice naučit usměrňovat investory jiným způsobem.

V Rokytnici jsou momentálně u stavební uzávěry číslo dvě. Důvodem pro ni má být chystaný megaprojekt propojení dvou rokytnických areálů s tím harrachovským, který se nachází přes kopec. Záměr by mohl ze skomírající obce udělat atraktivní místo pro lyžaře, nyní se však stal tím, co jejímu přerodu brání. Rokytnice je tak v tuto chvíli ze všeho nejvíc ztělesněním bezradnosti a neschopnosti vyřešit dilema mezi lokálním skomíráním a horským potenciálem, který s sebou ale nevyhnutelně nese příliv přespolních se všemi negativy. Mementem je Špindlerův Mlýn nebo právě Harrachov. Aktuální spor radnice s jedním investorem apartmánových domů odhaluje, že na recept, jak ty dva extrémy vybalancovat, v Rokytnici zatím nepřišli.

Apartmány tu nechceme!

„Tady se nic neděje. Je tu mrtvo i bez covidu. Práce tu není, bydlení tu neseženete, všechno skoupí Pražáci. Stará chalupa tu stojí klidně čtyři miliony, to si nikdo z místních nemůže dovolit. To už je lepší najít si práci v Praze a odstěhovat se tam, jako to udělal můj bratranec. Oženil se a tradá,“ zapřádá ochotně hovor muž popíjející kávu v cukrárně na náměstí, který pracuje v technických službách a evidentně nikam nespěchá.

O Pražáky tu nestojí, nic prý místním nepřinášejí. A o sezonní turisty? „To je těžké, v zimě tady stojí auta až na náměstí, parkoviště nahoře nestačí,“ reaguje čtyřicátník. O propojení s Harrachovem se tu mluví už dlouho, ale to se prý musíme zeptat také na „druhé“ místní radnici. Tou má na mysli rokytnický Spartak – tělovýchovnou jednotu, která představuje v tuzemských podmínkách už relikt časů dávno minulých. TJ Spartak Rokytnice, potažmo jeho zhruba osm stovek členů, je stoprocentním akcionářem místních lyžařských areálů Studenov a Horní Domky na Lysé hoře. Jeho minulost, současnost a evidentně i budoucnost jsou s budoucností městečka svázány pupeční šňůrou.

„Potřebujeme propojit rokytnické areály s Harrachovem. Než schválíme změnu územního plánu, musí tu být stavební uzávěra,“ tvrdí starosta Petr Matyáš.
Tomáš Novák týdeník HROT

Do malebného horského městečka, kde by místní žili v symbióze s těmi, kteří přinášejí peníze a práci, má Rokytnice už na první pohled daleko. Kousek od náměstí chátrá jedna z bývalých textilních továren, které sem za socialismu přivedly nové obyvatele a znamenaly rozmach sídlištní výstavby. Ta je tu poměrně častá na rozdíl od tolik oblíbených porevolučních apartmánových komplexů, kterých zůstala Rokytnice zřejmě za vydatného přispění starosty Petra Matyáše na rozdíl od jiných městeček pod sjezdovkami ušetřena. A mělo by to tak zůstat i do budoucna.

„Nepotřebujeme apartmány a další individuální rekreační objekty. Z nich nemáme žádné příjmy, zároveň místní nemají kde bydlet,“ potvrzuje starosta nálady obyvatel. Ty ještě umocnila koronakrize, kvůli které se místní bojí kohokoliv ve svých „zimmer frei“ ubytovat, ale zároveň sledují, jak se v apartmánech vesele střídají cizí rodiny. „Cestovní ruch kromě pracovních příležitostí město tak trochu zabíjí, my potřebujeme trvale žijící obyvatele. Potřebujeme vybilancovat, jak dál,“ říká starosta Matyáš.

Ještě před deseti lety měla Rokytnice 3500 stálých obyvatel, teď je jich o devět stovek méně. Podle starosty je ve městě zhruba 1500 objektů a v polovině z nich není nikdo hlášený, takže z nich obci neplynou příjmy. Obec chce proto nechat zpracovat strategický plán, který by měl napovědět, co s tím.

Stíny minulosti

Zatím pracuje starosta na plánu přestavět bývalou školu na byty. Rokytnice by si na to konečně mohla vzít i úvěr. To je velký posun oproti minulosti – v roce 2002 se stala první obcí v Česku, která musela prodat v nedobrovolné dražbě městský majetek včetně obecních bytů, aby splatila více než 400milionový dluh České konsolidační agentuře. Poslední splátku umořilo město v roce 2010.

Na kolena dostaly Rokytnici obligace, které vydala v devadesátých letech, nákladná výstavba čistírny odpadních vod a potom výstavba nové lanovky na Lysé hoře zhruba za 150 milionů pro už zmiňovanou Tělovýchovnou jednotu Spartak. Bezprostředně poté přišly dvě teplé zimy a nebylo z čeho splácet.

Lanovku od zkrachovalé radnice následně koupila samotná jednota zhruba za 56 milionů a peníze poslala na splátku dluhu. A ta samá tělovýchovná jednota – třetina z jejíchž členů jsou obyvatelé Rokytnice – je středobodem plánu místní radnice na propojení rokytnických areálů s Harrachovem, ačkoli se starosta tváří, že jej vlastně investiční stránka celé věci příliš nezajímá. Jeho starostí je především tuto myšlenku zapracovat do územního plánu, což by ji umožnilo v budoucnu realizovat. Právě proto už od roku 2017 pracuje na změně územního plánu, a než se do něj propojení zakreslí, Rokytnice se podle Matyáše neobejde bez stavební uzávěry.

Plány – či spíše toužebná přání – rokytnické radnice narazily na zájmy jedno -ho z místních investorů, společnosti Rocket Nice One, která právě kvůli vyhlášené stavební uzávěře může prozatím zapomenout na projekt pětačtyřiceti apartmánů pod parkovištěm areálu Studenov. Podkladová studie propojení Rokytnice s Harrachovem pro změnu územního plánu, kvůli které je stavební uzávěra vyhlášena, totiž její pozemky určené pro bytovou výstavbu přemalovala na parkoviště.

Čirá fantazmagorie?

„Nikdo si snad ve skutečnosti nemyslí, že by se obří záměr rozvoje 23 lanových drah s více než desítkou vodních nádrží k zasněžování svahů mohl uskutečnit. Stálo by to minimálně miliardu, kterou nikdo nemá, navíc je taková obří akce pravděpodobně neprůchodná vzhledem k ochraně přírody a Krkonošskému národnímu parku. Ten už ostatně řekl, že nesouhlasí s dalším rozšiřováním silnic, a bez toho by to vůbec nepřicházelo v úvahu,“ říká zástupce investora Václav Šutera. „Rokytnice by tisíce dalších lyžařů nebyla vůbec schopná pojmout ani dopravně, ani službami. Celá změna územního plánu slouží podle nás jen jako záminka pro stavební uzávěru. Ta by měla trvat v souhrnu sedm let,“ dodává.

Když přijel Šutera před pár lety poprvé do Rokytnice, překvapilo ho, že na rozdíl od jiných krkonošských měst vypadá prakticky stejně jako před čtvrt stoletím, když tam byl se základní školou na lyžáku. Nechápe proto, proč se místní radnice tak urputně investorům brání. Firma vyškolená pražským developmentem byla připravená, že si politici budou klást podmínky, ačkoliv nechtěla postavit ani o píď víc, než jí umožňoval platný územní plán. „Chtěli jsme diskutovat o veřejných službách, pro které bychom vyčlenili prostory, možná o nějakých obecních bytech, byli jsme připraveni dát radnici finanční dar, odmítli se ale s námi bavit,“ podotýká Šutera. A tak když radnice loni v létě znovu vyhlásila stavební uzávěru a tentokrát ji rozšířila na celé město, došla investorovi trpělivost. Na Krajský úřad Libereckého kraje podal návrh na její zrušení. A uspěl (zatím nepravomocně).

Starosta Petr Matyáš přiznává, že s investorem vede radnice zákopovou válku. Jedním dechem ale zdůrazňuje, že stavební uzávěru opravdu nevyhlásil v roce 2017 ani loni v létě jen tak z plezíru, a aby naštval vlastníky pozemků. Jiný nástroj, jak regulovat development, prostě v ruce nemá. „Pokud bychom to neučinili, za dva tři roky už bychom mohli na naše plány zapomenout. Všechno by bylo zastavěné. A do dvou let bychom vyčerpali limity záboru chráněných lučních stanovišť v rámci Natury 2000, jejichž dodržení vyžaduje Krkonošský národní park,“ vysvětluje starosta.

Právě zábory jsou novinkou, která ho prý vedla k tomu, aby původní stavební uzávěru z roku 2017, vyhlášenou kvůli propojení sousedních areálů, rozšířil z 270 hektarů na 3690 hektarů, tedy celé území města. „Pokud bychom formou stavební uzávěry neomezili stavební činnost v Rokytnici, došlo by k vyčerpání stanovených limitů a na chráněných loukách by nebylo možné postavit cestu, vodovod, kanalizaci či jinou veřejně prospěšnou stavbu – nebyl by umožněn rozvoj skiareálů, například výstavba retenčních nádrží pro zasněžování, ale nebylo by možné například postavit ani rodinný dům pro trvalé bydlení,“ argumentuje starosta.

Nemalujeme vzdušné zámky

Jenže tady narazil. Krajský úřad, který uzávěru na podnět investora přezkoumával, zjednodušeně řečeno odmítl považovat celou Rokytnici za luční stanoviště. A poukázal také na to, že nejsou dost jasně stanoveny podmínky, za jakých mohou být ze stavební uzávěry udělovány výjimky. Ty v Rokytnici bude muset radnice udělovat třeba i jen pro novou přípojku na náměstí. A výjimky už uděluje. Naposledy pro přestavbu penzionu na čtyřpatrové ubytovací zařízení vzdálené necelý kilometr od pozemku Rocket Nice One, které by ale svou skladbou mohlo být klidně také bytovým domem.

„Jedná se o ubytovací zařízení, které nahrazuje stávající ubytovací zařízení Sluníčko. Ubytovacím zařízením se nebráníme,“ odmítá starosta, že by výjimky byly nesystémové nebo netransparentní. A ani rozhodnutí krajského úřadu jej v názoru na stavební uzávěru nezviklalo. „Je to bohužel takové učení bojem. Věci, které nám krajský úřad vytýká, napravíme, budeme lépe argumentovat a uzávěru vyhlásíme znovu podle požadavků krajského úřadu,“ dodává.

Na nějakou dohodu s investorem starosta přistoupit nechce, přestože i jemu je jasné, že pokud mu obec znemožní stavět na pozemku, který koupil jako stavební, bude se ten celkem logicky od obce domáhat náhrady. Podobně odráží námitky, že celý projekt propojení s Har rachovem, kvůli kterému vyhlašuje stavební uzávěru a developera dostal do kouta, je vlastně nesmysl. „Realizovatelnost toho propojení není věcí územního plánu. A nikdo nemůže říct, že za dva roky nepřijde investor a nezrealizuje podobný záměr, jako plánují ve Špindlu. Bylo by ideální, kdyby to udělal Spartak. My si nemalujeme vzdušné zámky, těch už tu bylo dost,“ konstatuje starosta.

Rozdrobený Spartak

Je pozoruhodné, že se více než dvě desetiletí stará megalomanská myšlenka, která Rokytnici už jednou doslova položila na lopatky, stále drží při životě. „Pro lyžaře by to smysl dávalo, jinou otázkou je fyzická realizace, ekonomický smysl takové investice a ochota či schopnost vlastníků středisek se na něčem takovém dohodnout,“ soudí Jakub Čerchovský, generální sekretář Svazu lyžařů ČR. „Obecně světovým i domácím trendem je propojování středisek, ať už prostřednictvím lanovek, jednotných skipasů, nebo třeba i prostřednictvím skibusů, jako to naposledy udělala Pec pod Sněžkou s Janskými Lázněmi. Myslím, že i mezi Harrachovem a Rokytnicí by něco takového mohlo přicházet v úvahu,“ dodává Čerchovský, jehož svaz je třetinovým akcionářem harrachovského střediska.

Přistoupíme-li na hypotézu, že projekt má racionální jádro a nakrásně by se jej podařilo prosadit (vede po lučních loukách, jejichž zábory jsou v Rokytnici téměř vyčerpané, jak už víme…), je tu stále otázka, kde vzít na něco tak velkého investora. Ani podle místních by to nebylo jednoduché. „Tady to nikdo nebere vážně. Kde by vzali na tak velkou investici? Vlastník areá -lu – TJ Spartak – je jako pytel blech. Akcionáři se nedokážou už několik let na ničem shodnout. Zároveň je Spartak prorostlý nejrůznějšími osobními zájmy místních sahajícími až na radnici. Teď si nebyli schopni ani zvolit vedení. Přiměřená investice Spartaku může dosahovat tak maximálně 30 milionů a ty by bylo potřeba dát do zasněžování a modernizace degradujících lanovek a vleků,“ soudí Michal Seidl, opoziční zastupitel a člen TJ Spartak Rokytnice.

Z poslední výroční zprávy vyplývá, že se Spartaku v poslední sezoně 2019 při dobrých sněhových podmínkách celkem dařilo. Při tržbách 90 milionů dosáhl více než desetimilionového zisku, splácí ale 27milionový úvěr a tržby jsou soudě podle výsledků z minulých let přímo závislé na průběhu zimy.

„Horský development je peklo. Vždyť i ve Špindlu, kde je silný investor, poměrně přehledná vlastnická struktura půdy i relativně soudné město, projekt spojení dvou areálů trvá roky a stále ještě nekopli do země. Navíc teď se do toho nikdo nepohrne. Tím spíše ve zkrachovalé Rokytnici, kde hybnou sílu představuje svazek podobný bytovému družstvu o 250 bytových jednotkách na Jižním Městě, kde se lidé neshodnou ani na opravě výtahu,“ hodnotí potenciál Rokytnice přilákat silného investora znalec horského developmentu, který si nepřál být jmenován.

Rokytnice se tak bude nejspíš mnohem víc než horskému tygrovi podobat tomu, jak si ji my starší pamatujeme ze školních lyžáků. Díky stavební uzávěře, nebo jí navzdory; můžete si vybrat.

Článek vyšel v tištěném vydání týdeníku Hrot.

Týdeník hrot

  • Zdeněk Tůma: S bazukou se musí umět
  • Přežijí komunisté stovku?
Objednat nyní